Een middenhuur segment, met huurprijzen tussen ca. 900 en 1.200 euro die de komende jaren met mate worden verhoogd, sluit goed aan bij de behoefte en financiële mogelijkheden van deze groep. Maar wie zorgt er dat zij kunnen wonen? De laatste jaren waren dat vooral de particuliere verhuurders. Dat is het gevolg van de herziening van de Woningwet in 2015, die corporaties sterk ontmoedigde om middeldure huurwoningen te bouwen. Door de lage rente en het beperkte rendement op bijvoorbeeld aandelen, werd het in de jaren daarna voor particulieren juist erg aantrekkelijk om te investeren in woningen voor de verhuur.
In de praktijk heeft de markt voor middeldure huurwoningen de afgelopen jaren echter niet zo goed gefunctioneerd als de wetgever in 2015 veronderstelde. De vraag is nog steeds veel groter dan het aanbod, waardoor de huurprijzen op sommige plekken excessief zijn gestegen en verhuurders zich niet altijd even respectvol gedragen tegenover hun huurders. En zoals altijd moeten de goeden dan onder de kwaden lijden. De laatste jaren stapelen de fiscale maatregelen die het rendement op verhuur beperken zich op. Daarnaast is de hypotheekrente sterk gestegen, en mogen gemeenten inmiddels zowel voor nieuwbouw als voor bestaande koopwoningen (opkoopbescherming) een zelfbewoningsplicht opleggen. Vorig jaar is ook de Wet goed verhuurderschap in werking getreden, die verhuurders dwingt zich volgende bepaalde fatsoensnormen te gedragen.
De Wet betaalbare huur zou het slotstuk van de regulering van de particuliere huursector moeten worden. Maar net als eerder bij het reguleren van de woningcorporaties, lijkt de wetgever met de beste bedoelingen ook nu weer een beetje door te slaan. De regulering van de particuliere huursector is vooral een zaak van het Rijk. De gemeente staat hier aan de zijlijn, maar krijgt mogelijk wel te maken met de gevolgen: van woningzoekenden die tussen de wal en het schip vallen tot nieuwbouw die stagneert door gebrek aan investeerders.
Kunnen woningcorporaties de rol van de markt in het middensegment niet overnemen? In principe kan dat (weer): op grond van de Nationale Prestatieafspraken zou 17% van de nieuwbouw door corporaties uit middeldure huur kunnen bestaan. Veel corporaties zien het ook wel zitten om meer middeldure huurwoningen te realiseren. Het maatschappelijke voordeel daarvan zou zijn dat corporaties aan een bredere doelgroep kunnen verhuren, en er op complex- en buurtniveau een betere mix van zelfredzame (dragende) en kwetsbare (vragende) bewoners zou ontstaan.
Aan de andere kant lopen veel corporaties ook tegen de grenzen van hun investeringscapaciteit en (vooral) realisatiekracht aan. Bij het maken van prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties zou het gemeentebestuur zich dan ook moeten afvragen welke ‘prijs’ het wil betalen voor meer middeldure corporatiehuur: mag dit ten koste gaan van de groei van de sociale voorraad of andere volkshuisvestelijke opgaven van corporaties, zoals verduurzaming?
In de Leergang woonbeleid doe je basiskennis op van de wet- en regelgeving op het gebied van volkshuisvesting en wonen. Daarnaast leer je vraagstukken zoals deze vanuit meerdere perspectieven te bekijken. Dat geeft je de bagage die je nodig hebt om het gemeentebestuur goed te adviseren en een serieuze gesprekspartner te zijn voor zowel woningcorporaties als commerciële partijen. Wacht niet langer en meld je nu aan op: www.leergangwoonbeleid.nl. Medio maart bekijken we of er voldoende inschrijvingen (minimaal 4) zijn om de voorjaarseditie van deze leergang te laten doorgaan.