Een bevinding van dit onderzoek is dat bewoners van zeer kleine woningen minder tevreden zijn en sneller weer verhuizen dan bewoners van grotere woningen. Dat geldt zowel voor tijdelijke (flex)woningen als voor permanente kleine woningen, zoals de HAT-eenheden die in de jaren ’70 en ’80 zijn gebouwd. Overigens blijkt een aantrekkelijke locatie wel het een en ander goed te maken. Desondanks adviseert het PBL om niet teveel (zeer) kleine woningen te bouwen.
Heeft het PBL daar een punt? Deels wel denk ik. Kleine huishoudens willen -vooral als ze wat ouder zijn- vaak minder groot wonen dan een gezin, maar evengoed over minimaal drie kamers kunnen beschikken. Willen dat een beetje behoorlijke kamers zijn, dan heb je het al snel over 70 á 80 vierkante meter (netto) woonoppervlak.
In een krappe woningmarkt worden kleinere woningen ook wel verhuurd of verkocht. Maar als woningzoekenden iets te kiezen hebben, blijven de kleinste woningen meestal als eerste over. Tenzij ze op een heel aantrekkelijke locatie staan natuurlijk. Om het risico op leefbaarheidsproblemen door hoge doorstroming en leegstand te beperken, is het in algemene zin wel verstandig om geen grote concentraties van kleine woningen te bouwen, maar om deze zoveel mogelijk te spreiden over verschillende complexen, wijken en buurten.
Aan de andere kant: zolang er nog een woningtekort is, zou elke gemeente eigenlijk een flexibele schil moeten hebben voor mensen die niet (langer) op een woning kunnen wachten. Dat kunnen kleine flexwoningen zijn, maar bijvoorbeeld ook recreatiewoningen die tijdelijk voor reguliere bewoning mogen worden gebruikt. Dat de bewoners van deze woningen minder tevreden zijn en relatief snel weer willen verhuizen, hoeft geen probleem te zijn. Het vraagt wel dat er perspectief is op doorstroming naar een passende permanente woning. Een flexibel dak boven het hoofd maakt dus geen einde aan de zorgplicht van de gemeente. De hoge doorstroming in flexwoningen vraagt bovendien om goed beheer en een evenwichtige mix van kwetsbare en zelfredzame bewoners. Als aan die voorwaarden wordt voldaan, kan flexwonen een prima tussenstap zijn.
Wat al bekend was en ook uit het PBL-rapport naar voren komt: de realisatie van flexwonen brengt veel uitdagingen met zich mee. Van het vinden van geschikte locaties tot het sluitend krijgen van de business case. En van netcongestie tot weerstand bij omwonenden. Daarover misschien meer in een volgende blog.